Au moment d’envisager un aménagement de combles, une surélévation de toiture ou une extension de maison, une question cruciale se pose souvent : faut-il un permis de construire ou simplement réaliser une déclaration préalable de travaux ? Dans cet article, nous vous apportons des éléments de réponse pour vous aider à prendre les bonnes décisions dans le cadre de votre projet.

Comprendre la différence entre permis de construire et déclaration préalable

Avant d’espérer vendre votre bien au-dessus du prix du m2 à Annecy, Nantes ou toute autre ville en France, il est essentiel de comprendre la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable de travaux. En effet, ces deux démarches administratives permettent d’obtenir l’autorisation de réaliser des travaux, mais elles ne concernent pas les mêmes types de projets ni les mêmes champs d’application.

Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative qui permet de vérifier la conformité des travaux envisagés avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il concerne principalement les constructions nouvelles, les extensions importantes et les modifications substantielles de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant. Le permis de construire est délivré par la mairie après instruction du dossier et consultation des différents services compétents (services de l’urbanisme, architecte des Bâtiments de France…).

La déclaration préalable de travaux

La déclaration préalable de travaux est une démarche simplifiée par rapport au permis de construire. Elle concerne les constructions ou modifications de faible importance qui ne nécessitent pas un contrôle aussi approfondi que celui du permis de construire. La déclaration préalable permet à la mairie de vérifier que le projet respecte bien les règles d’urbanisme, sans pour autant exiger un dossier aussi complet que celui requis pour un permis de construire.

Quand faut-il un permis de construire ?

Pour déterminer si votre projet nécessite un permis de construire, plusieurs critères sont à prendre en compte :

• la surface de plancher : si votre projet d’aménagement de combles, de surélévation de toiture ou d’extension de maison entraîne la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m² (ou 40 m² dans certaines zones), vous devrez obligatoirement faire une demande de permis de construire ;
• les travaux de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, s’ils sont importants et ont un impact significatif sur l’environnement et l’aménagement du territoire ;
• les travaux réalisés dans un secteur sauvegardé ou protégé, ou encore dans une zone soumise à un plan local d’urbanisme particulièrement contraignant.

Quand peut-on se contenter d’une déclaration préalable de travaux ?

Si votre projet n’entre pas dans les cas nécessitant un permis de construire, vous devrez alors réaliser une déclaration préalable de travaux. Cette démarche concerne :

• les aménagements de combles dont la surface de plancher créée est inférieure à 20 m² (ou 40 m² dans certaines zones) ;
• la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, si ces modifications sont mineures et ne présentent pas d’impact majeur sur l’environnement ou le cadre de vie ;
• les travaux de surélévation de toiture ou d’extension de maison qui ne modifient pas significativement l’aspect extérieur du bâtiment et dont la surface de plancher créée est inférieure aux seuils mentionnés précédemment.

Comment effectuer sa demande de permis de construire ou de déclaration préalable ?

Pour effectuer une demande de permis de construire ou de déclaration préalable, il convient de constituer un dossier complet et de le déposer en mairie. Les pièces à fournir varient selon le type de demande :

Pour un permis de construire :

• un formulaire cerfa n°13406*08 pour les projets de construction ou d’aménagement, accompagné des plans et documents nécessaires (plan de situation, plan de masse, photos, etc.) ;
• le cas échéant, une attestation RT2012 (réglementation thermique) pour les constructions neuves ou les extensions importantes ;
• un dossier spécifique, si le projet se situe dans un secteur sauvegardé ou protégé.

Pour une déclaration préalable :

• un formulaire cerfa n°13703*08 pour les projets de construction ou d’aménagement, accompagné des plans et documents nécessaires (plan de situation, plan de masse, photos, etc.) ;
• le cas échéant, une attestation RT2012 si le projet concerne une extension de maison.

Une fois votre demande déposée, la mairie dispose d’un délai d’instruction de deux mois pour les permis de construire et d’un mois pour les déclarations préalables. En l’absence de réponse à l’issue du délai d’instruction, vous bénéficiez d’une autorisation tacite. Toutefois, il est recommandé de demander un récépissé attestant de cette autorisation tacite avant de commencer les travaux.