Depuis le 1ᵉʳ janvier 2011, le propriétaire vendeur d’un bien immobilier non raccordé au tout-à-l’égout doit faire réaliser un diagnostic assainissement. Le cas échéant, il peut être obligé à réaliser des travaux de rénovation de son système de traitement des eaux usées.
Qui est concerné par le diagnostic assainissement ?
À compter du 1ᵉʳ janvier 2011, la loi impose à tout vendeur d’un logement non raccordé au tout-à-l’égout de justifier du bon fonctionnement de son système d’assainissement des eaux usées. Cette mesure concerne essentiellement les propriétaires de maisons individuelles équipées d’une fosse toutes eaux (ou d’une fosse septique), d’un bac à graisses et/ou d’un réseau d’épandage souterrain.
Le vendeur est ainsi tenu de joindre un diagnostic assainissement aux sept autres diagnostics immobiliers que le propriétaire d’un logement à vendre est obligé de fournir.
À noter : le raccordement d’un logement au réseau collectif d’assainissement des eaux usées est obligatoire dans un délai de deux ans suivant la mise en service du réseau.
En quoi consiste le diagnostic assainissement ?
Le diagnostic assainissement consiste en une vérification du fonctionnement et de l’entretien du système individuel de traitement des eaux usées. En théorie, les communes, par l’intermédiaire du service public d’assainissement non collectif (SPANC), doivent assurer le contrôle de toutes les installations d’assainissement non collectif d’ici au 31 décembre 2012. D’ici-là, les propriétaires vendeurs peuvent solliciter le service adéquat de leur commune, qui sont seules habilitées à effectuer le diagnostic assainissement.
En pratique, le diagnostic assainissement s’appuie sur les documents fournis par le propriétaire du logement ainsi que sur une visite effectuée sur place. Cette visite vise à :
identifier, localiser et caractériser les différents dispositifs du système d’assainissement des eaux usées ;
repérer l’accessibilité du système et ses éventuels défauts d’entretien et d’usure ;
vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires qui étaient en vigueur lors de la réalisation ou de la réhabilitation de l’installation ;
s’assurer que le fonctionnement de l’installation ne crée pas de nuisances ou de risques environnementaux et sanitaires.
Suite au contrôle, les observations sont consignées dans un rapport de visite. C’est ce rapport qui constitue le diagnostic assainissement à annexer au compromis de vente, puis à l’acte de vente.
Le cas échéant, le rapport de visite peut comporter :
des recommandations sur l’accessibilité et l’entretien du système d’assainissement ou la nécessité de le modifier ;
une liste de travaux à réaliser, par ordre de priorité, si l’installation présente des dangers pour la santé des personnes et/ou des risques avérés de pollution de l’environnement.
Au moment de la signature de l’acte définitif de vente devant le notaire, le rapport de visite doit dater de moins de trois ans.
À noter : le coût du diagnostic assainissement varie selon les communes entre 100 et 150 €.
Obligations du propriétaire vendeur
Si le diagnostic assainissement n’est pas joint au dossier technique ou si celui-ci date de plus de trois ans, il incombe au vendeur de le faire réaliser à ses frais.
Contrairement aux autres diagnostics immobiliers, purement informatifs et n’entraînant aucune obligation de travaux, le diagnostic assainissement peut être contraignant. Si le rapport de visite met en évidence la non-conformité de l’installation, l’acquéreur dispose alors d’un délai d’un an pour effectuer les travaux requis.
À noter : un compromis de vente signé avant le 1ᵉʳ janvier 2011 n’exonère pas le vendeur de l’obligation de fournir un diagnostic d’assainissement. La date à prendre en compte est en effet celle de la signature de l’acte de vente définitif devant le notaire.
